日志
[TA谈移民]浅谈德国小城居民的收入和房价
关于为什么有人选择从强大的祖国润出去，答案可谓是五花八门。“恨国党”和“独运轮”说是为了“民主和自由”，而国内某些没脑子的人则认为，润出去的人纯粹是找虐（原因是看到了某些偷渡者在美国的悲惨生活）。而我的答案很简单：润出去的主要原因是经济因素。即使目前（2024年4月）的德国被高昂能源费用和愚蠢外交政策折腾得很惨，但普通德国人的生活依然比普通中国人的生活舒服得多，这从收入和房价的关系就可知一二。下面以巴登符腾堡州一个普通小城市Freudenstadt为例子进行说明。之所以选择这个城市作为例子，是因为它毫无名气。既没有任何著名景点，也没有任何知名企业和大学，简而言之，这就是一个毫无特点普通到不能再普通的城市。不过，这个城市的名字很有意思，直译为中文就是“欢乐市”或“乐子城”，很有喜感。
1、人均收入（税前）：3619欧元/月。
链接：https://de.jooble.org/salary/mitarbeiter+in+Vollzeit/Freudenstadt（截图）
说明：谷歌搜索“Freudenstadt Durchschnittsgehalt”，可以找到若干结果。我以jooble网站的数据作为参考数字。
2、人均收入（税后）：2395欧元/月。
链接：https://www.brutto-netto-rechner.info/gehalt/gross_net_calculator_germany.php（截图）
说明：德国针对不同人群有不同的税收，群众也可以通过巧妙的组合实现避税。以上结果是“单身无孩”的税后收入（几乎是扣税最多的一档）。
3、平均房价：3028欧元/平方米。
链接：https://www.immobilienscout24.de/immobilienpreise/baden-wuerttemberg/freudenstadt-kreis/freudenstadt/hauspreise（截图）
说明：这个价格是“房子”的单价，不是“住宅楼单元”的单价，“住宅楼单元”的单价更便宜。此外，这个单价是“室内面积单价”而不是“地产面积单价”，“室外面积单价”直接当作0（比如某个房子的单价显示为3000欧元/平方米，室内面积100平方米，售价为300000欧元，但这个价格可能还包含了室外面积N平方米。由于室外面积远不如室内面积值钱，如果用总价除以地产面积得到单价，会导致统计平均单价时出现严重混乱。因为有的房子的室内面积才100平方米，但室外花园的面积达到了1000平方米；也有的房子不仅没有花园，而且还盖了几层楼，使得室内面积比地产面积还大。为了方便统计，一律以总价除以室内面积得出单价）。如果好奇具体的房子是什么样的，可以点击这里。它是一个实时更新的页面，展示了Freudenstadt城市中心点20公里半径内、售价在30万欧元以下的待售房屋。
4、购买30万欧元房子的费用：首付91710欧元 + 每月房贷1266.67欧元（20年）。
链接：https://www.sparkasse.de/pk/ratgeber/wohnen/immobilie-erwerben/kaufnebenkosten.html（截图）
说明：在巴登符腾堡州购房，实际需要支付房价的110.57%的费用。额外费用包括公证和土地登记费用2%，房地产转让税5%，经纪人费用3.57%。银行年利率从1%到6%不等，而且通常要求20%以上的首付。如果购买30万欧元房子，以银行年利率4%贷款20年计算，则需要一次性支付91710欧元（总价的30.57%，包括20%的给银行的首付和10.57%的额外费用），以及每月支付1266.67欧元的房贷（关于每月还贷的数额，我是使用微软AI计算的，点击这里看截图）。
5、房产税：每年几百欧元。
链接：https://grundsteuer.de/berechnung/beispiele/einfamilienhaus（截图）
说明：德国的房产税计算非常复杂，没有专业知识背景的人难以自行估算。不过从一个专业网站给出的例子，可以看出一些端倪。某个房子的地产面积为650平方米（其中室内面积为150平方米），地产价值201630欧元。每年需要缴纳房产税446.17欧元，平均每个月37.18欧元（一家三口吃一次麦当劳的价格）。
结论：普通双职工家庭工作10年就可以贷款购买一套带花园的独栋住宅。
双职工家庭并不只包括“双程序员”的高收入家庭，也包括“快递小哥 + 收银小姐”的低收入家庭。只要双方朝九晚五地工作（不用加班），而且没有吸毒赌博等恶习，以家庭净收入3000欧元/月，存款800欧元/月计算，10年即可存够首付。哪怕10年后的工资分文不涨（这是不可能的），给房子还贷也不是一件困难的事情。也许有人认为，因为德国地广人稀，所以才有这种好事。然而中国的土地面积是德国的26.8倍（960/35.8），但人口只是德国的16.7倍（14/0.838），也就是说，中国比德国更加“地广人稀”。而且现在，德国的工业优势正在一个个地消失，政治上也没有真正独立的主权，但依然可以让人民过得舒心，这究竟是什么原因呢？
