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日志

[TA谈移民]浅谈德国小城居民的收入和房价

已有 95 次阅读2024-4-23 05:36

关于为什么有人选择从强大的祖国润出去,答案可谓是五花八门。“恨国党”和“独运轮”说是为了“民主和自由”,而国内某些没脑子的人则认为,润出去的人纯粹是找虐(原因是看到了某些偷渡者在美国的悲惨生活)。而我的答案很简单:润出去的主要原因是经济因素。即使目前(2024年4月)的德国被高昂能源费用和愚蠢外交政策折腾得很惨,但普通德国人的生活依然比普通中国人的生活舒服得多,这从收入和房价的关系就可知一二。下面以巴登符腾堡州一个普通小城市Freudenstadt为例子进行说明。之所以选择这个城市作为例子,是因为它毫无名气。既没有任何著名景点,也没有任何知名企业和大学,简而言之,这就是一个毫无特点普通到不能再普通的城市。不过,这个城市的名字很有意思,直译为中文就是“欢乐市”或“乐子城”,很有喜感。

1、人均收入(税前):3619欧元/月。
链接:https://de.jooble.org/salary/mitarbeiter+in+Vollzeit/Freudenstadt(截图
说明:谷歌搜索“Freudenstadt Durchschnittsgehalt”,可以找到若干结果。我以jooble网站的数据作为参考数字。

2、人均收入(税后):2395欧元/月。
链接:https://www.brutto-netto-rechner.info/gehalt/gross_net_calculator_germany.php(截图
说明:德国针对不同人群有不同的税收,群众也可以通过巧妙的组合实现避税。以上结果是“单身无孩”的税后收入(几乎是扣税最多的一档)。

3、平均房价:3028欧元/平方米。
链接:https://www.immobilienscout24.de/immobilienpreise/baden-wuerttemberg/freudenstadt-kreis/freudenstadt/hauspreise(截图
说明:这个价格是“房子”的单价,不是“住宅楼单元”的单价,“住宅楼单元”的单价更便宜。此外,这个单价是“室内面积单价”而不是“地产面积单价”,“室外面积单价”直接当作0(比如某个房子的单价显示为3000欧元/平方米,室内面积100平方米,售价为300000欧元,但这个价格可能还包含了室外面积N平方米。由于室外面积远不如室内面积值钱,如果用总价除以地产面积得到单价,会导致统计平均单价时出现严重混乱。因为有的房子的室内面积才100平方米,但室外花园的面积达到了1000平方米;也有的房子不仅没有花园,而且还盖了几层楼,使得室内面积比地产面积还大。为了方便统计,一律以总价除以室内面积得出单价)。如果好奇具体的房子是什么样的,可以点击这里。它是一个实时更新的页面,展示了Freudenstadt城市中心点20公里半径内、售价在30万欧元以下的待售房屋。

4、购买30万欧元房子的费用:首付91710欧元 + 每月房贷1266.67欧元(20年)。
链接:https://www.sparkasse.de/pk/ratgeber/wohnen/immobilie-erwerben/kaufnebenkosten.html(截图
说明:在巴登符腾堡州购房,实际需要支付房价的110.57%的费用。额外费用包括公证和土地登记费用2%,房地产转让税5%,经纪人费用3.57%。银行年利率从1%到6%不等,而且通常要求20%以上的首付。如果购买30万欧元房子,以银行年利率4%贷款20年计算,则需要一次性支付91710欧元(总价的30.57%,包括20%的给银行的首付和10.57%的额外费用),以及每月支付1266.67欧元的房贷(关于每月还贷的数额,我是使用微软AI计算的,点击这里看截图)。

5、房产税:每年几百欧元。
链接:https://grundsteuer.de/berechnung/beispiele/einfamilienhaus(截图
说明:德国的房产税计算非常复杂,没有专业知识背景的人难以自行估算。不过从一个专业网站给出的例子,可以看出一些端倪。某个房子的地产面积为650平方米(其中室内面积为150平方米),地产价值201630欧元。每年需要缴纳房产税446.17欧元,平均每个月37.18欧元(一家三口吃一次麦当劳的价格)。

结论:普通双职工家庭工作10年就可以贷款购买一套带花园的独栋住宅。
双职工家庭并不只包括“双程序员”的高收入家庭,也包括“快递小哥 + 收银小姐”的低收入家庭。只要双方朝九晚五地工作(不用加班),而且没有吸毒赌博等恶习,以家庭净收入3000欧元/月,存款800欧元/月计算,10年即可存够首付。哪怕10年后的工资分文不涨(这是不可能的),给房子还贷也不是一件困难的事情。也许有人认为,因为德国地广人稀,所以才有这种好事。然而中国的土地面积是德国的26.8倍(960/35.8),但人口只是德国的16.7倍(14/0.838),也就是说,中国比德国更加“地广人稀”。而且现在,德国的工业优势正在一个个地消失,政治上也没有真正独立的主权(浪费了大量税收在无意义的事情上),但依然可以让人民过得舒心,这究竟是什么原因呢?

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